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土地置换招商模式开展难度较大,如何有效去运用?

作者: yun00014 发布时间: Oct 13, 2018 6:11:36 PM
摘要: 近年来,土地置换招商模式得益于自身优势,项目实施过程不用政府出资,因此该模式目前得到广泛运用。然而,国家至今尚未出台运行这一模式的法律法规,在合同文本、操作规程、实施细则、责任部门、组织形式等也没有专门的法律法规加以明确和规范,随意性很大,易给项目带来较多风险。

      近年来,土地置换招商模式得益于自身优势,项目实施过程不用政府出资,因此该模式目前得到广泛运用。然而,国家至今尚未出台运行这一模式的法律法规,在合同文本、操作规程、实施细则、责任部门、组织形式等也没有专门的法律法规加以明确和规范,随意性很大,易给项目带来较多风险。

    土地置换招商模式运行现状

一、土地置换招商模式出现诸多误区

      一是部分项目主管部门认为,采用土地置换招商模式就是找投资人一对一谈判,而不进行招标投标就直接与投资人签订投资合同。二是土地置换招商模式建设单位很少能提供具有相应资质的造价咨询机构测算出的拟实施项目的综合单价、工程量清单和预算总价。工程竣工后,按当前物价水平结算工程价款,而此时的物价已与当初物价有所差异。三是勘察设计不深入,工程量未确定就仓促上马,没有建立原始建设档案资料,一切问题等待审计。四是部分单位将“风马牛不相及”的项目拼凑打包,而项目性质不同对资质又有不同要求,故而导致转包、违法分包等违规行为频频发生。

   二、土地置换招商模式易造成浪费

      土地置换招商模式应具备四个必要条件:一是投资规模较大的项目,一般是指城市重点基础设施、大型公益事业等项目;二是当前财政收入不能满足投资需要的;三是拟建设项目建设标准已明确,立项已批复,图纸已通过审核,工程预算已编制;四是拟置换的土地地块已确定,规划要求、出让价款、建设标准、建设时限等已明确。只有满足这四个必要条件,土地置换招商模式在项目建设过程中实施的成功率才高。而实际运作过程中,滥用这一模式的现象时有发生。比如,有部分项目由于投资规模较小、建设资金回收周期较短、无明确土地规划等,也盲目采用土地置换招商模式,效率就会明显低下,造成政府资金、土地资源的浪费。

   三、土地置换招商模式易产生问题

      由于相关部门对土地置换招商模式运作方式、风险规避、违约索赔等方面缺乏应有经验,又没有相应法理依据,由此产生了诸多问题。部分单位为加快项目进程,实际运作过程中,“先上车后买票”现象较为普遍,最为突出的问题表现在先施工后招标、边设计边施工边变更。这种建设程序的颠倒,为后期的质量、安全、进度、实施效果、决算审计乃至项目回购等带来诸多问题。也有部分投资人具备项目相应施工资质,以投资施工一体化名义中标后,投资施工一体化企业并没有亲自组织施工,而是由投资人自由划分多个标段,发包给一些小型施工企业带资建设,以减少自身投入,甚至部分投资人是“皮包公司”在“空手套白狼”。项目管理部门为了保证工程进度,往往对其听之任之,严重影响工程质量、进度和安全。

   四、土地置换招商模式协调难度较大

      土地置换招商模式参与方较多,诸如投资方、管理方、建设方、各行政主管部门等。而各方主体均从自身利益出发,投资方既是投资者又是管理者,很难形成有效的协调机制,容易出现相互“推诿扯皮”现象。土地置换招商模式中,项目主管部门并不直接进行项目管理,只能通过投资方传送指令,管理力度和管理效果将大打折扣。

责任编辑: yun00014
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